[Parque Paramount] Plan Especial de Ordenación del complejo turístico-recreativo “Parque Temático Paramount” – Parte 4

Ámbito del Plan Especial

Los aspectos más relevantes del Plan Especial se enumeran a continuación:

  • Delimitación del ámbito y del sector.
  • Asignación de usos y aprovechamientos
  • Reservas de suelo para zonas verdes, equipamientos y red viaria y para la ubicación del aprovechamiento de cesión (10%) de acuerdo con lo previsto en el artículo 50.6 de las NN.UU. del P.G.M.O. de Alhama de Murcia.
  • Ordenación
  • Accesos y Red viaria
  • Zonificación, Ordenación pormenorizada y Usos
  • Redes de infraestructuras
  • Normativa urbanística de aplicación.
  • Delimitación de Unidades de actuación
  • Estudio económico financiero
  • Informe de sostenibilidad económica

Estudios complementarios, incluido Informe de Sostenibilidad Ambiental (ISA), Documento de Análisis Paisajístico, Estudio de recursos Hídricos, Estudio de Inmisiones Acústicas, Estudio de afecciones a la Red Natura 2000 .

  • Estudio de Movilidad
  • Identificación del ámbito territorial de actuación

El ámbito territorial de actuación se localiza en el Término Municipal de Alhama de Murcia, a unos 11 km de su núcleo urbano, lindando al SO con la autovía RM‐2 de Alhama de Murcia a Campo de Cartagena y por el resto de sus flancos con terrenos agrícolas, dedicados mayoritariamente a los cítricos.

Se encuentra en los parajes de las Fincas del Casón y Casa del Cura, próximo a las Sierras de Carrascoy y del Valle (200 metros aproximadamente) y al suroeste del Parque Regional de Sierra Espuña (2.500 metros aproximadamente).

Figura 1. Identificación del ámbito territorial

Figura 1. Identificación del ámbito territorial

Figura 2. Localización del Plan Especial

Figura 2. Localización del Plan Especial

El Plan Especial comprende dentro de su perímetro, un conjunto de suelos situados al Este del denominado Plan Parcial “Sierra de Alhama Golf Resort”, con acceso directo desde la autovía RM‐2, y clasificados en su totalidad como Suelo Urbanizable No Sectorizado del Area 19.1., el vigente PGMO de Alhama de Murcia.

[…]

I-02 DELIMITACION

I-02 DELIMITACION

Esta delimitación del Plan Especial encierra una superficie total de 1.572.043,49 m2 de suelo que se componen de la siguiente forma:

ÁMBITO PLAN ESPECIAL1.572.043'49 m²
CAMINOS PÚBLICOS7.811'19 m²
ÁMBITO COMPUTABLE1.564.232'3 m²
  • Asignación de usos y aprovechamientos

A continuación se desarrolla el Estudio de edificabilidad, aplicando el sistema de primas de aprovechamiento establecido en la Modificación nº 2 del Plan General de Alhama de Murcia, a la totalidad del suelo integrado en el sector de Suelo Urbanizable No Sectorizado que nos ocupa.

Edificabilidad en el suelo urbanizable no sectorizado

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 61.5 de las NNUU del Plan General de Alhama de Murcia el aprovechamiento de referencia para este suelo es de 0,15 m2/m2.

Edificabilidad por aplicación de primas de aprovechamiento (Modificación Nº 2 del PGMO de Alhama de Murcia)

La modificación Puntual Nº 2 del Plan General de Alhama de Murcia ha introducido la figura de la prima de aprovechamiento al objeto de fomentar nuevas actividades económicas en los suelos urbanizables de mínima densidad. […]

El articulo 57 de las Normas Urbanísticas, según la expresada Modificación Puntual, establece los usos con derecho a prima. En lo que a este instrumento interesa el citado articulo en su letra a) establece que “Las presentes primas de aprovechamiento serán aplicables exclusivamente al Área de ordenación urbanística 2 suelos urbanizables de mínima densidad, y referidas exclusivamente a aquellas actuaciones turísticas que por su dimensión, volumen de inversión o generación de puestos de trabajo, tengan una incidencia especialmente positiva en la economía regional, o local, y así se atestigüe mediante acuerdo expreso del organismo competente de la Comunidad Autónoma, o del Pleno del Ayuntamiento de Alhama”.

En relación al porcentaje de prima el referido articulo 57 establece:

“La prima de aprovechamiento será del 40% para Suelo Urbanizable no sectorizado de mínima densidad, Área de ordenación urbanística 2, adicional aplicado a dicha edificabilidad computable, no pudiendo en ningún caso superarse un aprovechamiento del ámbito de 0,21 m2\m2.
El límite será el incremento del 10%, para los supuestos de sectores delimitados y ordenados con posterioridad a la entrada en vigor del PGMO que hubieran hecho uso de la mejora ambiental, aplicado sobre el aprovechamiento máximo teórico del ámbito, sin superarse el 0,25 m2/m2 de sector, ni el 40% sobre los usos primados.”

En este sentido hay que poner de manifiesto que el proyecto empresarial promovido por PREMURSA consistente en un Parque Temático de ocio y entretenimiento e instalaciones complementarias ha sido declarado de Interés Turístico Regional por Orden del Consejero de Cultura y Turismo de la Comunidad Autónoma de Murcia.

[…]

De hecho el proyecto Paramount cumple con los requisitos al efecto establecidos por la letra a) del apartado 2, art. 57, a saber,

    1º. los usos previstos son “…hotelero, ocio y entretenimiento, centros de interés turístico y parques temáticos, así como el terreno comercial y el terreno de oficinas cuando presentan carácter complementario de aquellos, incluirán también aquellas instalaciones y usos complementarios convenientes para el mejor desarrollo de la actuación urbanística.”
    2º. inclusión del proyecto dentro del “Área de ordenación urbanística 2, urbanizables de mínima densidad.”
    3º. que el proyecto genere expectativas económicas relevantes en el ámbito regional y/o local y así haya sido declarado por la Comunidad Autónoma o el Pleno del Ayuntamiento.
    4º.‐que no sobrepase la edificabilidad resultante el límite de 0´21m²/m².

El aprovechamiento de referencia, como establece el art. 106. del TRLSRM, en el ámbito del “Área de Ordenación urbanística 2, Residencial”, puede ser en las actuaciones periféricas autónomas el que se concrete entre el mínimo de 0’15m²/m² y el máximo de 0´21m²/m², según precisa el art. 61.5 “Aprovechamientos de Referencia en Suelo Urbanizable No Sectorizado” de las NNUU del PGMO.

En este caso debe notarse que, por lógicas razones de homogeneidad, el aprovechamiento de referencia asignado al ámbito delimitado y resultante del Plan Especial es 0´21m²/m².

Siendo el aprovechamiento de referencia del ámbito del Plan Especial Paramount 0´21 m²/m², es también el aprovechamiento objetivo del Sector. Sin embargo, no toda la propiedad inserta en el ámbito del PE está vinculada al proyecto de Parque Temático Paramount, ni es beneficiaria de la prima que la modificación nº2 del Plan General Municipal de Ordenación establece.

Por tanto, el aprovechamiento subjetivo no es el mismo para todos los propietarios; esto es, el proyecto Paramount determina un aprovechamiento subjetivo resultante del descuento del 10% de aprovechamiento de cesión gratuita (art. 80.d. TRLSRM), igual a 0.189 m²/m². Sin embargo, el resto de propietarios tan solo podrán concretar ese mismo aprovechamiento subjetivo, mediante la aplicación de las opciones que brinda el propio PGMO de Alhama, en cuanto a la prima, en la redacción modificada del articulo 61.5 de las NNUU.

En definitiva, la prima de edificabilidad que establece el art. 57.2. a. en relación al art. 61.5 NNUU del PGMO, modificados, aplicados al proyecto Paramount está concretado y es apropiable por su promotor. Por el contrario, la prima que resulta del art. 61.5 de las NNUU, es una opción de la que pueden disponer el resto de los propietarios, en los términos establecidos en la misma.

 Edificabilidad del sector de SUELO NO SECTORIZADO

Suelo susceptible de aprovechamientoA Suelo de PREMURSA
1.321.454,93 m2 (84,48%)
B Suelo OTROS PROPIETARIOS
242.777,37 m2 (15,52%)
Suelo de caminos públicos inventariados:Camino 165= 1.121,11 m de longitud x 3,50 m de ancho=
3.923,88 m2
Camino 167= 1.295,77 m de longitud x 3,00 m de ancho=
3.887,31 m2
Superficie total C de caminos públicos: 7.811,19 m2
Total suelo susceptible de aprovechamientoA + B= 1.564.232,3 m2 (100%)
Edificabilidad
Coeficiente de aprovechamiento
por aplicación Plan General a SUNS:
0,15 m2c/m2s
1.564.232,3 m2s x 0,15 = 234.634,84 m2c
Mejora de edificabilidad por Primas de aprovechamiento
Mejora de aprovechamiento: 40%
0,15 x 1.40 = 0,21 m2/m2
1.564.232,3 m2s x 0,21 = 328.488,78 m2c

Cesión del 10% del aprovechamiento

10% s/. 328.488,78 m²c= 32.848,87 m²c para el Ayuntamiento de Alhama de Murcia.

Se hace aquí expresa y directa reserva del supuesto que contempla el art. 80.d TRLSRM en el sentido de declarar el requerimiento de la administración urbanística actuante de monetización del 10% de aprovechamiento de cesión gratuita y del excedente de aprovechamiento que a la administración pudiera corresponder, al urbanizador en el ámbito de cada unidad de actuación de este Plan Especial y en el momento de la fase de equidistribución.

[…]

No obstante lo anterior, para el caso de que no se produjese la adquisición al Ayuntamiento, mediante su monetización, del citado aprovechamiento de cesión, durante la fase de equidistribución se procederá a determinar en cada unidad de actuación la parcela o parcelas en que dicho aprovechamiento pudiera materializarse por el Ayuntamiento.

Reservas de sistemas generales

RESERVAS LEGALES

    a) Edificabilidad TOTAL generadora de reservas: 328.488,78 m2c
    b) Reservas conforme a las determinaciones del PGOU Alhama de Murcia
  • 20 m2s/100m2c = 65.697,75 m2s para S.G.E.L.
  • 5 m2s/100m2c = 16.424,44 m2s para S.G.E.Q.
  • TOTAL = 82.122,19 m2s

Las reservas de suelo que contiene este Plan Especial de vocación pública, ya sean Sistemas Generales o dotaciones locales tales como zonas verdes, viario, suelo destinado a servicios y equipamientos públicos, etc., podrían ser incorporados al dominio público municipal con anterioridad incluso a su normal adquisición por la vía de la equidistribución, cuando el interés público declarado por la Administración o la viabilidad del proyecto, a instancia del urbanizador lo determinen, mediante la aplicación del sistema de Ocupación Directa regulado por los arts. 194 y 195 TRLSRM y completado por el art. 156.c. de la misma ley. La aplicación de la Ocupación Directa podría extenderse incluso a los suelos que siendo susceptibles legalmente de ocupación sean externos al Plan Especial pero de utilidad o necesidad para el proyecto.

Reservas locales

No siendo preceptiva la reserva de dotaciones locales, no obstante, el Plan Especial establece un conjunto de Zonas Verdes Locales que completan el SGEL, con una superficie total de 30.055,96m². También una red viaria y de aparcamientos públicos con una superficie total de 135.860,86 m²s.

Dotaciones de la actuación. Necesidades y previsiones de construcciones de dotaciones internas, sanitarias, deportivas y comerciales del Plan Especial para la implantación del parque temático Paramount

El área de suelo urbanizable no sectorizado, 2, del Plan General Municipal de Ordenación de Alhama de Murcia, ha visto completadas su previsiones en el Plan Especial de Infraestructuración (PEI), que afecta al mismo ámbito, atendiendo siempre a la necesidad de cualificar la oferta de suelo residencial‐turístico, por un lado, y por otro, para garantizar su sostenibilidad posterior a la transformación. En este contexto el Plan Especial Proyecto Parque Temático Paramount (PEPPTP), por sus contenidos, ordenación y especialización funcional viene a cumplir esas dos pretensiones; cualificar el territorio y garantizar la sostenibilidad de su ocupación. El propio Parque Temático, ocio, entretenimiento, restauración, hoteles, etc., constituyen el complemento territorial de los usos dominantes turísticos y residenciales, amén de subir el listón de calidad en general de toda la oferta inmobiliaria y de servicios.

La implantación que se pretende del Parque Temático Paramount tiene “per se” carácter de equipamiento dotacional a nivel regional como bien se describe en esta Memoria. Un Parque Temático es una dotación supramunicipal de carácter exclusivo, que se complementa con los Sistemas Generales que se reservan en el presente Plan Especial y que también recuerda el apartado 4 del PEI.

Debe notarse que el PEPPTP cumple con los requerimientos de estándares que exige tanto el PGMO de Alhama de Murcia, como el tan citado PEI, multiplicando los mismos. A saber:

  • Sistema General de Equipamiento. El Plan Especial reserva 5m²s/100m²t lo que se traduce en 16.424,44 m² de suelo para implantar las dotaciones públicas que la Adminsitración considere convenientes, como por ejemplo dotaciones de carácter deportivo público, asistencial o de servicios.
  • Sistema General de Espacios Libres. El presente instrumento de planeamiento contempla una reserva de 56,45 m²s/100m²t es decir, 2,82 veces mayor que la reserva exigida legalmente, al objeto de crear un gran corredor verde que conecte con el SGEL del Sector colindante y que incorpora las areas más sensibles desde el punto de vista ambiental del Plan Especial.

Al margen de las anteriores reservas, la ordenación del Plan Especial prevé una parcela destinada a Equipamiento cultural privado de 8.503,60 m²s con 500 m²t edificables para el desarrollo de actividades y eventos de carácter cultural, social o recreativo, como exposiciones, congresos, etc. También prevé 160.864,86 m²t destinados a zonas verdes privadas y que se distribuyen de forma proporcional en todo el ámbito ordenado, al corresponder con una reserva mínima del 25% que para dicho uso han de destinar todas las parcelas lucrativas del Plan Especial.

No hay que olvidar finalmente, la importante dotación de aparcamientos públicos y privados que recoge el Plan Especial atendidas las necesidades del sector. En este sentido solo el aparcamiento privado supone una reserva de 245.812,76 m²s.

 

O-05 ORDENACIÓN

O-05 ORDENACIÓN

Y es que al tratarse de una actuación urbanística tendente a la implantación de un Parque Temático, los usos complementarios necesarios son los de alojamiento, comercial, recreativo y de ocio, y estos usos no generan demanda de usos dotacionales de carácter local educativos, asistenciales, religiosos, etc., como sí los generan las implantaciones de carácter residencial.

El Parque Temático constituye, por tanto, un equipamiento de ocio a nivel regional, que cuenta con usos turísticos complementarios y que dispone de los espacios necesarios destinados a la implantación de usos dotacionales, como espacios libres, equipamientos culturales y de todo tipo para atender ampliamente a las demandas que genera, por encima de los valores exigidos por el vigente TRLSRM.

Además, el Proyecto de Parque Temático contempla dentro de su ámbito la ejecución de una dotacion asistencial, como es, un “Centro de Atención y Prestación de Primeros Auxilios”. También prevé el PEPPTP la ejecución de locales para la presencia en el complejo instalaciones para de la policía local, guardia civil, bomberos y protección civil, así como un local destinado a dependencias administrativas y/o de servicios municipales.

Las dependencias aludidas para uso de la policía municipal, Guardia Civil, Bomberos, Cruz Roja y oficina administrativa se instalarán en la parcela dotacional SGEQ‐ 1, con unas características básicas de 200m²t en planta y otros 200m² sótano, con la cobertura de 12 plazas de aparcamiento en superficie. Esta instalación se compromete en el desarrollo del PEPPTP, en el plazo de dos años a contar desde la recepción provisional de las obras de urbanización del Sector.

Por otro lado, la aplicación del estudio de movilidad que acompaña al PEPPTP en el Proyecto de Urbanización concretará la localización exacta de las correspondientes paradas de autobús así como del servicio de taxi.

La ejecución del centro sanitario denominado “Centro de Atención y Prestación de Primeros Auxilios”, está prevista en el Proyecto de Parque Temático y constituye un complemento del mismo, dada la afluencia de ciudadanos prevista tanto para el Sector, y como en el territorio donde se enclava. Se trata pues de un equipamiento sanitario oportuno.

Se ha estudiado la posibilidad de equipamiento docente, descartándolo “ab initio”, por cuanto las reservas de usos a tal fin que resultan de la aplicación del TRLSRM y RPU, a todos los desarrollos, planes parciales del entorno, son a todas luces más que suficientes. Es más, el PEPPTP no establece en este sentido demanda.

Las dependencias administrativas de Paramount, podrían contemplar espacio adecuado para los servicios municipales administrativos.

Nótese, en todo caso, que gran parte de las dotaciones que apunta el PEI en su citado apartado “4. Estudios dotacionales comunes”, están resueltos en el propio PEPPTP, o son evidentemente innecesarios por la naturaleza del proyecto: a) suelo dotacional público, ofertado en exceso; b) dependencias municipales; c) policía; d) centro de salud; e) aparcamientos; f) zonas deportivas; g) centro comercial, etc.

Por todo lo anterior, esto es, el conjunto de las dotaciones que comporta el presente Plan Especial de ordenación del complejo Turístico Recreativo Parque Temático “Paramount” conllevan la exención del pago del canon de 2€/m²t establecido en el Plan Especial de Infraestructuras de los Desarrollos Turísticos‐ Residenciales del Sur del Municipio de Alhama de Murcia (en adelante PEI), para las actuaciones de transformación urbanística que resulten atendidas por el citado Plan Especial de Infraestructuras. Esta exención, como se ha dicho, esta justificada en el conjunto de dotaciones que contempla el Plan Especial, estando expresamente prevista en la Modificación Nº 1 del PEI, en tramite. Además es acorde con otros supuestos de exención, como ha ocurrido en los sectores campo de Vuelo y Condado I.

 Aparcamiento y red viaria

Según el artículo 106.2 h) del TRLSRM a razón de 1plaza por cada 100 m2 c se tiene una exigencia para aparcamientos de 328.488,78 m2c /100 = 3.284 plazas, de las que al menos el 50% (1.642) deben ser públicas y el otro 50% (1.642) privadas.

El Parque Paramount consume 105.000,00 m2c que exigen un mínimo de 1.050 plazas. El aparcamiento privado que se proyecta al servicio exclusivo del Parque tiene una capacidad máxima de 8.000 plazas privadas.

En la red viaria del Plan Especial se dispone de 1.642 plazas públicas, y la normativa del Plan Especial exige la reserva de 1 plaza/50 m2c en las distintas áreas edificables, independientemente de su uso, es decir un mínimo de 50% s/220.322/100 = 1.102 plazas privadas con lo que se cubre sobradamente la exigencia de plazas de la Ley.

 Cuadros resumen

En este apartado se explicitan cuadros resumen de todos los datos y parámetros del PEPPTP para su mejor comprensión y manejo.

Cuadro 1. Características básicas del Plan Especial

Cuadro 1. Características básicas del Plan Especial

Cuadro 2. Reservas en el Plan Especial

Cuadro 2. Reservas en el Plan Especial

Cuadro 3. Superficies y Edificabilidad Parcelario del Plan Especial

Cuadro 3. Superficies y Edificabilidad Parcelario del Plan Especial

Cuadro 4. Resumen de características y parámetros completos por Unidades de Actuación

Cuadro 4. Resumen de características y parámetros completos por Unidades de Actuación

Cuadro 5. Características básicas por unidades de actuación

Cuadro 5. Características básicas por unidades de actuación

Cuadro 6. Cuadro de reservas por unidades de actuación

Cuadro 6. Cuadro de reservas por unidades de actuación

Cuadro 7. Propiedades y reservas en el Plan Especial por unidades de actuación

Cuadro 7. Propiedades y reservas en el Plan Especial por unidades de actuación

O-05 ORDENACIÓN

O-05 ORDENACIÓN

 Aprovechamiento del sector

Una vez dimensionados los Sistemas Generales establecidos en el Plan Especial de 223.369,86 m2s se deducen de la superficie del ambito para determinar la superficie de sector. Así, siendo la superficie del ámbito: 1.572.043,49 m²s y la de los Sistemas Generales 223.369,86 m2s.

Superficie del Sector:

  • 1.572.043,49 – 223.369,86 = 1.348.673,63 m2s
  • cuyo aprovechamiento es: 328.488,78/1.348.673,63 = 0,24 m2c/m2s < 0,25

Por otro lado, indicar que el aprovechamiento hotelero es superior al 50,1% del total, lo que se comprueba en el cuadro 3 “superficie y edificabilidad parcelario del Plan Especial” de la Memoria del PE, donde se comprueba que el aprovechamiento destinado a terciario recreativo y comercial es de 33.500 m2t de los 328.488,78 m2t, y la limitación porcentual de sustitución de usos compatibles para el resto de manzanas con respecto al uso dominante no puede ser superior al 10%, conforme establece el articulo 21.6 de las NNUU del PE Paramount.

  • Ordenación del Plan Especial

 Concepción Global y alternativas

La experiencia adquirida en la implantación de un Parque Temático de las características previstas para el Parque Paramount, exige como apoyo al mismo, el desarrollo paralelo de un centro de actividad turística a él vinculado.

De esta forma se articula el Plan Especial como dos grandes complejos, uno el propio Parque Temático y sus instalaciones anejas de servicio, mantenimiento y dotación de aparcamiento y de otra lo que denominamos el LifeStyle Center, una zona en la que se desarrolla un gran conjunto de actividades vinculadas al turismo de calidad, al ocio y al entretenimiento.

Estos dos grandes sectores funcionales se unen entre sí mediante un sistema de espacios libres que permite la comunicación entre ambos por sistemas modernos de transporte ecológico, a través de una sencilla red viaria.

La implantación del conjunto formado por estas dos grandes unidades presenta varias posibles alternativas desde el punto de vista de la ordenación urbanística, que pasamos a analizar:

ALTERNATIVA CERO

Por una parte, la alternativa 0, supondría, si fuera posible, el mantenimiento de la situación actual, y el territorio ahora incluido en el Plan Especial quedaría sometido a su clasificación como Suelo Urbanizable no Sectorizado, en espera de un desarrollo posterior de acuerdo a las determinaciones del vigente Plan General de Ordenación.

Parece claro, en consecuencia, que los pasos dados hasta la fecha encaminados a facilitar la viabilidad de esta importante actuación urbanística, de tan honda repercusión en los aspectos no sólo económicos sino también sociales de la Región de Murcia, y que se han apoyado en todo momento en la existencia de unas previsiones firmes de desarrollo turístico del territorio elegido, Región, Municipio, planeamiento vigente, etc., son incompatibles con el mantenimiento de una alternativa cero tendente a paralizar de forma negativa esta vocación del territorio.

OTRAS ALTERNATIVAS DE DESARROLLO

Es evidente que el desarrollo de un sector exige coordinar las expectativas tanto desde el punto de vista del planeamiento como de la gestión y ejecución necesarios para llevarlo a cabo.

En este caso, la distribución de la propiedad del suelo, con intereses no necesariamente vinculados en su totalidad al futuro uso principal como Parque Temático de la actuación, y la necesidad de mantener las premisas de equidad y proporcionalidad en la participación de los diferentes propietarios, tanto en las cargas como en los resultados y beneficios de la gestión que se realice, condiciona formalmente las alternativas del planeamiento que deberá garantizar, por un lado, la correcta implantación y futura utilización de los usos demandados y, de otra, deberá mantener la suficiente flexibilidad en el tiempo para permitir el correcto ensamble de aquellas Unidades de Actuación que, finalmente, se planteen.

Las alternativas estudiadas, que se describen a continuación, están basadas en posibilitar, en todo caso, una correcta ejecución del planeamiento, garantizando la viabilidad de la ejecución del Parque Temático, con independencia de la estructura de la propiedad del suelo, y basadas en criterios de eficacia y equidad, a fin de que puedan ser asumidos tanto desde los promotores como desde la Administración.

En cuanto a la valoración económica de las dos alternativas planteadas, es evidente que teniendo en cuenta que, para ambas soluciones, el programa de necesidades a cubrir sería el mismo, en cuanto a la cuantificación de los aprovechamientos tanto del Parque Temático como de los usos a implantar en el Lifestyle Center, la cuantía de la inversión necesaria sería también equivalente. No es, por tanto, éste de la valoración económica, el factor decisivo para elegir la solución, sino que han sido las razones de orden técnico urbanístico y medioambiental más arriba expuestas las que han dado lugar a adoptar como más aconsejable la solución desarrollada.

La valoración económica de la solución adoptada se recoge en el Estudio Económico del Plan Especial.

Alternativa UNO

Alternativa uno

Una primera alternativa estudiada o alternativa UNO consistiría en disponer en primer plano el Lifestyle Center y retrasar la situación del Parque Temático a fin de que adquiera una posición dominante aprovechando la topografía del terreno y situar el aparcamiento general vinculado al Parque en posición lateral favoreciendo la relación entre ambos.

Sin embargo, esta disposición impediría la creación de un verdadero sistema de espacios libres que enlazara el SGEL del Plan Parcial “Sierra de Alhama Golf Resort” con el de nueva creación al NE de la actuación y supeditaría el atractivo del Parque Temático relegándolo a un segundo plano frente a los usos complementarios del Lifestyle Center.

Alternativa DOS adoptada

Alternativa dos

La segunda alternativa posible, que es, en definitiva, la adoptada en la ordenación, consiste en la integración del Parque y el Lifestyle Center mediante un doble sistema viario formado por un gran eje central representativo y de reparto y por un anillo perimetral de circulación de llegada y salida para el tráfico interurbano, procurando la generación de un tránsito peatonal para los movimientos interiores que, aun manteniendo un centro para el conjunto, permita la accesibilidad del público a todos los ámbitos de actividad, o bien trasladándose por un sistema ecológico de transporte público, sin interferencias con el tráfico de acceso y salida al Parque que discurrirá, como decimos, por el perímetro de la actuación.

La situación del Parque Temático resulta así equiponderada respecto al Lifestyle Center y viceversa, propiciando los efectos sinérgicos de ambas actividades, y en una posición alejada de interferencias medioambientales, pero, a su vez inmediato con el gran aparcamiento a su servicio que se dispone en posición secundaria dentro de la ordenación, minimizando su impacto.

Dentro de esta segunda alternativa de planeamiento que se adopta como la más adecuada, se ofrecen, con vistas a la gestión, varias soluciones de división en Unidades de Actuación, todas ellas tendentes a garantizar la viabilidad de la ejecución, en tiempo y forma, de la totalidad del Plan Especial.

Inicialmente se plantea […] una división en cuatro Unidades de
actuación. La UA1 incluye, en todos los casos al Parque Temático, al gran aparcamiento privado a él vinculado y al complejo Lifestyle Center. Las unidades UA3 y UA4 están constituidas por los suelos propiedad de Casón de Carrascoy S.L. y Agrios Peca S.L.. , respectivamente y su desarrollo en el tiempo no implica traba alguna para el conjunto de la actuación. Finalmente la unidad de actuación UA2, incorpora el aparcamiento de reserva y la zona mas al norte de la actuación.

  • Delimitación de unidades de actuación

Como se ha dicho, por tanto, el presente Plan Especial delimita cuatro Unidades de Actuación. En la primera de ellas, la UA1, es donde se prevé tanto el emplazamiento del Parque Temático Paramount como del complejo complementario Lifestyle Center y el gran aparcamiento general, de carácter privado, del Parque.

La UA2, está integrada por el suelo colindante a la UA1, por el Este, donde se pretende recoger los usos complementarios de carácter terciario que corresponden a propietarios ajenos a la promoción del Parque Temático. Comprende por tanto, suelos no integrados en la promoción del Parque Temático, pero integrados en el ámbito para dar coherencia a la delimitación física de la actuación. También incluye suelo correspondiente a la parcela 57c sobre la que se explota un pozo para extracción de agua para uso agrícola, propiedad de la compañía POZO DE CASAS VALERO, S.L.

Las Unidades de Actuación tercera y cuarta, UA3 y UA4, están constituidas por los suelos colindantes a la autovía RM2, integrados al ámbito del Plan Especial por razones de coherencia urbanística, pero pertenecientes a propietarios no comprometidos directamente con la actuación que se persigue.

O-06 DELIMITACIÓN UAS

O-06 DELIMITACIÓN UAS

Estos suelos, por tanto, al igual que los ajenos a PREMURSA de la UA2, no forman parte del Proyecto empresarial para la implantación del Parque Temático y además en algunos de ellos se emplazan infraestructuras agrarias (nave almacén que da servicio a la zona, balsa de riego, pozos, etc.) cuya desaparición no es inmediata, de ahí la conveniencia de su integración en Unidades de Actuación autónomas.

Las cuatro Unidades de actuación en que se divide el ámbito del Plan Especial, tienen, cada una, un aprovechamiento proporcional, si bien su aprovechamiento subjetivo resulta de la aplicación o no de la prima de aprovechamiento […]. Igualmente se comprueba que las cesiones de espacios libres y equipamientos locales se distribuyen entre los propietarios de las Unidades de Actuación en la misma proporción, a excepción de PREMURSA que asume mayores cesiones en el ambito de la UA2.

No obstante y para evitar una absurda desintegración de las reservas previstas en cumplimiento de la normativa vigente, se ha optado en el planeamiento, por acumular a las de la unidad de actuación UA‐1 como más importante, aquéllas que, perteneciendo a las unidades de actuación más pequeñas, carecerían de entidad suficiente por sí mismas.

Así la reserva para Sistema General de Equipamiento de las cuatro Unidades se acumula en una única parcela de 16.424,44 m2s situada en la Unidad UA‐1. Igualmente, la reserva para la constitución del Sistema General de Espacios Libres de cada Unidad se acumula con el fin de crear un sistema continuo que enlace el SGEL del sector contiguo Plan Parcial Sierra de Alhama Golf Resort con la reserva situada en el extremo NE de la actuación, en la zona topográficamente más accidentada y necesitada de protección ambiental por su proximidad a suelos protegidos legalmente.

[…]

La cuantificación de este sistema alcanza una superficie de 181.399,42m²s, mucho mayor que la exigida legalmente de 65.697,75 m2s.

En el siguiente cuadro se recogen las características y parámetros de las distintas Unidades de Actuación:

  • Unidad de Actuación UA‐1 (Parque Temático Paramount‐Lifestyle Center)

[…]

A efectos de la ordenación del conjunto del ámbito, en esta Unidad se acumula el 100% del aprovechamiento que a PREMURSA le corresponde en el conjunto de las Unidades de actuación UA‐1 y UA‐2 que incluye el 10% de cesión municipal, con un total de 277.505,53 m2c. De este total, 105.000 m2c se destinan al Parque Paramount propiamente dicho y el resto 172.505,53 m2c al conjunto de áreas que conforman el Lifestyle Center.

Asimismo, en esta Unidad se acumulan las reservas de Sistema General de Equipamiento que corresponden a las cuatro Unidades de Actuación y a la reserva de S.G.EL.

  • Unidad de Actuación UA‐2

El 100% del aprovechamiento (21.965,20m2c + 2.440,58m2c) 24.405,78 m2c correspondiente a PREMURSA incluido su 10% de cesión al Ayuntamiento en esta Unidad, se trasfiere a la Unidad UA‐1 dentro de la ordenación general del Parque Paramount y el Lifestyle Center, quedando un aprovechamiento primado de 21.815,50m²s, a materializar en la UA‐ 2, si se cumplen las determinaciones del Plan General en dicho sentido.

En cuanto a las cesiones de espacios libres y equipamientos, en el primer caso exceden de las exigibles, pero son las que le corresponden conforme a las determinaciones del presente Plan Especial y, en cuanto a la de equipamiento, de 2.311,06m2s se acumula a la de la UA 1 como se ha dicho.

[…]

  • Unidad de Actuación UA‐3

En cuanto a las cesiones de espacios libres y equipamientos son las que le corresponden conforme a las determinaciones del presente Plan Especial proporcionalmente a las de los otros propietarios no adheridos al proyecto Paramount en las unidades UA‐2 y UA‐4, si bien se hace la precisión que la superficie de SGEQ que le corresponde a la UA 3, de 787,40 m2s se integra conjuntamente en la parcela de SGEQ de la UA1.

  • Unidad de Actuación UA‐4

En cuanto a las cesiones de espacios libres y equipamientos también son las que le corresponden conforme a las determinaciones del presente Plan Especial proporcionalmente a las de los otros propietarios no adheridos al proyecto Paramount en las unidades UA‐2 y UA‐3, con la misma precisión de que la superficie de SGEQ que le corresponde, en este caso de 670,98 m2s se integra en la parcela de SGEQ de la UA1 conjuntamente con las de todas las Unidades.

En virtud de lo expuesto se comprueba que la división de Unidades de Actuación que recoge el Plan Especial cumple con lo establecido en el artículo 170 del TRLSRM que solo exige que se delimiten de forma que permitan la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico y el cumplimiento conjunto de los deberes de urbanización, cesión y equidistribución.

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